Mutuo locale commerciale

Miriam Perani
Esperta in finanza e utilities

In questo articolo ti parleremo dei mutui per l’acquisto di un locale commerciale o di un negozio, per investire o per avviare la tua attività. Si tratta di un prodotto piuttosto richiesto in quanto non sono rari gli esercenti che scelgono di acquistare in via definitiva un locale, invece che affittarlo.

Scopriamo tutti i dettagli di questo genere di mutuo: come funziona, cosa si intenda per loan to value, le differenze rispetto ad un leasing immobiliare, per quanto tempo può durare e quanto potresti richiedere.

mutuo locale commerciale

Come funziona il mutuo acquisto locale commerciale?

Quando parliamo di mutuo per l’acquisto di un locale commerciale, ci riferiamo ad una forma di prestito personale finalizzato, il cui scopo è appunto quello dell’acquisto del locale o del negozio.

La richiesta, un po’ come avviene in un qualsiasi mutuo per l’acquisto di un immobile inclusi i mutui per la prima o per la seconda casa, richiede che tu fornisca della documentazione ed in particolare:

  • il rapporto loan to value (LTV)
  • i documenti relativi al locale da acquistare
  • una copia dell’ultima dichiarazione dei redditi
  • copia dell’attestato di proprietà dell’immobile in cui vivi o, in caso di affitto, le ricevute di versamento dei canoni
  • una copia di eventuali contratti di finanziamento attivi, siano essi prestiti, mutui o altre rate.

Loan To Value: di cosa si tratta?

Nell’elenco della documentazione richiesta per un mutuo acquisto negozio ti abbiamo citato il LTV ossia il rapporto loan to value. Scopriamo di cosa si tratta.

Questo documento certifica il valore del negozio in termini percentuali, considerando il rapporto tra il mutuo da richiedere e l’effettivo valore dell’immobile che vorresti acquistare.

In altre parole, consente di comprendere qual è la somma che dovresti richiedere alla banca. Questa percentuale non deve mai essere superiore all’80% del valore complessivo del locale, anche se alcuni istituti di credito concedono tra il 50% e il 75% del valore.

Facciamo un esempio per capire meglio il loan to value:

Vorresti acquistare un locale commerciale in vendita a 250.000 euro e vorresti richiedere 200.000 euro di mutuo. Il LNT per questo immobile sarà pari a:(200.000 euro : 250.000 euro) x 100 = 80%.

Si tratta di un rapporto piuttosto alto, al limite di quanto la banca potrebbe concedere.

Considera inoltre che maggiore è il rapporto loan to value e maggiore potrà essere il tasso di interesse applicato. In altre parole, più alto è l’importo da richiedere e meno favorevoli potrebbero essere le condizioni del mutuo.

Il condizionale è ad ogni modo d’obbligo in quanto, come per tutti i mutui, ogni istituto di credito applica condizioni diverse e non necessariamente punitive per gli importi elevati.

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Locale commerciale e mutuo ipotecario

In generale, i mutui si distinguono principalmente in due categorie: mutuo fondiario e il mutuo ipotecario.

Il primo è la forma più comune utilizzata ad esempio per l’acquisto della prima casa, ma viene impiegato anche per altre finalità, come ad esempio per un mutuo ristrutturazione.

La principale differenze tra le due tipologie è costituita però da ciò che viene finanziato; nel mutuo fondiario, oltre all’immobile, possono essere presenti altre finalità di finanziamento, come ad esempio la liquidità necessaria per la ristrutturazione o per l’acquisto di pertinenze diverse dall’immobile.

Il mutuo ipotecario fa invece riferimento al solo immobile; questa tipologia include anche i locali commerciali ed i negozi. Puoi leggere tutte le caratteristiche del mutuo ipotecario nella guida che trovi a questa pagina.

Tra le differenze principali non possiamo però non ricordati la durata: i mutui ipotecari prevedono una durata compresa tra i 5 e i 20 anni, mentre quelli fondiari possono raggiungere anche i quarant’anni.

Mutuo per locale commerciale o leasing immobiliare? Capiamo le differenze

In alternativa all’acquisto di un locale commerciale tramite un mutuo, potresti aver sentito parlare del leasing immobiliare.

Si tratta però di una forma di acquisto molto diversa che, se dal un lato può garantire un’erogazione di fondi maggiori, dall’altra comporta il rischio di perdere il possesso del locale qualora tu non riesca a far fronte ai canoni di leasing.

Questa modalità di finanziamento prevede inoltre alcuni vincoli stringenti, come l’impossibilità di modificare la finalità d’utilizzo del locale commerciale. Non tratteremo però in questa sede tutti i dettagli relativi a questo tipo di finanziamento. Torniamo invece ai mutui per l’acquisto di un negozio e scopriamone le caratteristiche specifiche.

Quanto è possibile richiedere e durata

Come ti anticipavamo, se intendi acquistare un immobile commerciale, considera che potrai richiedere dal 50% al 75% del costo del locale.

Anche il periodo di ammortamento prevede dei limiti, solitamente stabiliti in 20 anni. Per quanto riguarda invece la tua età, non ci sono vincoli precisi se non quelli previsti anche per i mutui casa e cioè l’età anagrafica di al massimo 80 anni.

Anche in questo caso considera però che i diversi istituti bancari potrebbero prevedere condizioni specifiche, proponendoti anche prodotti diversi per possibilità rispetto alle caratteristiche generiche che ti abbiamo descritto in quest’ultimo paragrafo.

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