Mutuo con Ipoteca di Secondo Grado
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Mutuo con Ipoteca di Secondo Grado

Il contratto di mutuo è un vero e proprio prestito tramite il quale si trasferisce una determinata somma di denaro da un soggetto (istituto bancario o società finanziaria) ad un altro (persona fisica o giuridica), con il preciso impegno – da parte di quest’ultima – di provvedere alla restituzione di quanto ricevuto in determinati tempi e modi.

Per tale motivo, il mutuo è definito un contratto “a titolo oneroso” in quanto il mutuatario (colui che riceve la somma di denaro) dovrà restituire la stessa sotto forma di rate mensili alle quali verrà associato un costo, gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo e alla sua durata.

In questo articolo andremo a vedere che differenza c’è tra un mutuo con ipoteca di primo grado e di secondo grado ed analizzeremo insieme se conviene richiedere quindi un mutuo integrativo con ipoteca di secondo grado.

Che differenza c’è tra mutuo con ipoteca di primo e secondo grado?

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Mutuo con Ipoteca di 1° grado

La concessione del mutuo e la successiva erogazione prevedono, pertanto, la stipula di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito da erogare. Quando si parla di ipoteca di primo grado ci si riferisce alla prima ipoteca iscritta sul bene.

Bisogna, infatti, considerare che su uno stesso bene si possono accendere varie ipoteche, ognuna delle quali è definita da un grado (1°, 2°, ecc..) ed il grado stabilisce la priorità con cui i singoli creditori possono soddisfarsi sull’immobile. Naturalmente avrà la priorità colui che detiene l’ipoteca di primo grado.

Mutuo Integrativo con Ipoteca di 2° grado

In alcuni casi, poco frequenti in verità, è possibile che il mutuatario abbia l’esigenza di di richiedere ulteriore liquidità con un secondo finanziamento, nello specifico un secondo mutuo.

E laddove questa esigenza fosse particolarmente sentita (necessità di ottenere una liquidità aggiuntiva di un certo tipo per far fronte a nuove spese), la soluzione percorribile è quello del cosiddetto mutuo integrativo.

Il mutuo integrativo, proprio in quanto tale, comporta in tutti i casi una garanzia ipotecaria di secondo grado, sempre che ci si trovi in presenza di un precedente mutuo ipotecario.

In questo caso, l’importo massimo che la banca può concedere al richiedente è dato dalla differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca già iscritta con il primo mutuo.

Rimane estremamente importante questa differenza, in quanto il valore finale risultato da questo calcolo determinerà l’ammontare della seconda ipoteca e, di conseguenza, il calcolo della rata del mutuo e quindi l’importo massimo del nuovo finanziamento.

Altrettanto importante è considerare i rischi che una simile richiesta comporta, sia per il richiedente sia, soprattutto, per la stessa banca.

Un mutuo con ipoteca di secondo grado, infatti, comporta – per la banca – delle garanzie nettamente inferiori data la presenza di un primo debito già contratto ed un conseguente aumento dei rischi per quanto riguarda il piano di restituzione.

Infatti, quando esiste più di una ipoteca sulla stessa casa si parla di grado di ipoteca (avremo cioè una ipoteca di primo grado, una di secondo grado, una di terzo grado e così via), dove il grado è stabilito dall’ordine temporale di iscrizione ipotecaria.

Nell’eventualità in cui i creditori fossero costretti all’espropriazione ed alla vendita della casa ipotecata, l’ipoteca di primo grado garantisce al creditore una priorità sul ricavato della vendita rispetto al possessore dell’ipoteca di secondo grado.

Per tali motivi, è assai probabile che si riscontrino dei limiti nelle possibilità di finanziamento da parte della banca o, in determinate circostanze, la negazione definitiva della richiesta.

Pertanto, il consiglio in questo caso è quello di rivolgersi direttamente alla banca presso cui è stato effettuato il primo mutuo, in quanto è più probabile che quest’ultima tenga conto anche della parte di mutuo già rimborsata, inoltre, in caso di pagamento regolare, le possibilità di ottenere un mutuo integrativo sono decisamente maggiori.

Mutuo integrativo: conviene?

Da tutto ciò è facile dedurre che l’accensione di un mutuo integrativo, con contestuale iscrizione di ipoteca di secondo grado, va ponderata con molta attenzione, prendendo in considerazione anche altri aspetti legati ai costi.

Dobbiamo, infatti, ricordare che i mutui di liquidità non sono esenti dai costi di accensione, legati cioè all’iscrizione ipotecaria, al costo del notaio ed ai tassi di interesse (di solito più elevati e con spread superiori, determinati dal maggior rischio di insolvenza che si assume la banca).

Ed ancora, tra gli aspetti che rendono meno conveniente il mutuo integrativo, occorre ricordare che tale tipologia di mutuo non gode dei vantaggi delle detrazioni fiscali per gli interessi passivi, riservato al primo mutuo acceso per l’acquisto di una prima casa.

Questo perché l’obiettivo del mutuo d’integrazione è quello di ottenere maggiore liquidità mentre le agevolazioni fiscali sono riservate all’acquisto dell’abitazione principale.

Infine, laddove si volesse procedere alla vendita di un immobile gravato da ipoteca di 1° e 2° grado, l’impresa non sarebbe di certo facile.

L’eventuale accollo di un mutuo da parte del potenziale acquirente è una ipotesi facilmente verificabile, soprattutto nel caso in cui il tasso d’interesse risulti particolarmente vantaggioso; diventa più difficile l’accollo, in aggiunta, del mutuo integrativo difficilmente vendibile e con maggiori costi formali nell’eventualità in cui si dovesse procedere alla vendita.

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