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Mutuo Fondiario: definizione, come funziona e differenza Mutuo Ipotecario
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Mutuo Fondiario

La definizione esatta di mutuo è quella che ci viene fornita dal codice civile, il quale all’art. 1813 lo definisce in questi termini: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.”

In altre parole, mutuo è il termine giuridico utilizzato per indicare qualsiasi forma di “prestito”, ed è il principale contratto di prestito utilizzato, perché consente di trasferire soldi da un soggetto a un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito (mutuatario) la possibilità di godere dei benefici insiti nel potere d’acquisto.

Nonostante il mutuatario diventi proprietario del denaro che gli è stato dato in prestito, il mutuo è un contratto a titolo oneroso.

Il richiedente (mutuatario), infatti, dopo essere entrato in possesso della somma di denaro richiesta per un determinato periodo di tempo, dovrà far fronte alla restituzione della stessa sotto forma di rate mensili alle quali verrà associato un costo, gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo e alla sua durata.

Le tipologie di mutuo accessibili però sono differenti tra loro e presentano delle specifiche distinzioni come quelle esistenti ad esempio tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario.

Ed è proprio di questo che parleremo in questo articolo, andando a vedere più nello specifico cos’è il mutuo fondiario, che differenza c’è con quello ipotecario e soprattutto quali caratteristiche ha.

Definizione di Mutuo Fondiario e Mutuo Ipotecario

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Mutuo Fondiario

Il mutuo fondiario rappresenta una tipologia di mutuo che, come previsto dall’art. 38, comma 1 TUB “(…) ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

Il mutuo fondiario viene concesso, infatti, per finanziamenti a medio o lungo termine (superiori ai 18 mesi e fino a un massimo di 30 anni). L’ammontare massimo del finanziamento viene determinato dalla Banca d’Italia in base alle deliberazioni CICR (come previsto dall’art. 38 comma 2 TUB).

La concessione del mutuo e la successiva erogazione prevedono la stipula di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito da erogare.

Quando si parla di ipoteca di primo grado ci si riferisce alla prima ipoteca iscritta sul bene.

Bisogna, infatti, considerare che su uno stesso bene si possono accendere varie ipoteche, ognuna delle quali è definita da un grado (1°, 2°, ecc..) ed il grado stabilisce la priorità con cui i singoli creditori possono soddisfarsi sull’immobile.

Naturalmente avrà la priorità colui che detiene l’ipoteca di primo grado.

Mutuo Ipotecario

Il mutuo ipotecario anch’esso è un finanziamento di medio o lungo termine. La sua durata può andare da un minimo di cinque anni a un massimo di vent’anni.

Viene prevalentemente utilizzato per l’acquisto della casa, non importa se prima o seconda casa, o se si tratti o meno dell’abitazione principale, e può essere usato anche per altre finalità, ad esempio per il consolidamento dei debiti, oppure ancora per sostituire o rifinanziare mutui già esistenti con le medesime finalità.

Il nome deriva dal fatto che il mutuatario offre come garanzia del finanziamento richiesto un’ipoteca sull’immobile.

L’unico limite in merito alla concessione del mutuo ipotecario è quello relativo alla solvibilità del singolo cliente, mentre può essere erogato anche per somme superiori rispetto al limite dell’80% del valore dell’immobile (previsto per il mutuo fondiario).

Caratteristiche Generali del Mutuo Fondiario

Andiamo ora ad esaminare un po’ più nel dettaglio quelle che sono le caratteristiche del mutuo fondiario.

Come abbiamo visto, il mutuo fondiario è un tipo di credito a lungo o medio termine; la sua durata, infatti, non può essere inferiore ai 18 mesi e superiore a 30 anni.

La finalità cui è diretta l’erogazione di un mutuo fondiario è legata all’acquisto della prima casa, mentre, per quanto attiene l’ammontare massimo del finanziamento, questo viene determinato dalla Banca d’Italia in base alle deliberazioni CICR (come previsto dall’art. 38 comma 2 TUB).

Attualmente il limite massimo di finanziabilità è fissato dalla deliberazione CICR del 22 aprile 1995 ed è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

A volte gli intermediari concedono mutui che superano il limite del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie (per esempio: polizze assicurative, fideiussioni bancarie).

Inoltre, se all’atto della richiesta di mutuo vi sono già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell’80% dovrà andare a coprire il capitale rimanente del precedente finanziamento e quello nuovo.

Volendo riassumere, quindi, le caratteristiche del mutuo fondiario, vediamo che:

  • il contratto deve essere sottoscritto con una banca;
  • la durata del mutuo deve essere a medio o lungo termine;
  • la garanzia è rappresentata dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile;
  • la domanda del finanziamento deve riguardare l’acquisto della prima casa;
  • l’importo richiesto non può superare l’80% del valore dell’immobile, per cui è facile che, di solito, chi vuole sottoscrivere un mutuo fondiario dispone di una somma da versare alla banca in anticipo.

Vantaggi del Mutuo Fondiario

I vantaggi derivanti dall’accensione di un contratto di mutuo fondiario riguardano, innanzitutto, i tassi d’interesse passivi molto vantaggiosi che, a seconda del periodo storico, possono scendere anche all’1%.

Si rammenta che gli interessi passivi rappresentano un costo per il cliente e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta.

Costituiscono, dunque, il guadagno di quest’ultima; per tale motivo, è consigliabile mettere a confronto le varie offerte di mutui prodotte da diversi istituti bancari, verificando a quanto ammonta il TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative.

È proprio il TAEG che dà il costo totale e annuale del mutuo da sottoscrivere.

Un ulteriore vantaggio dato dalla sottoscrizione di un mutuo fondiario sta nelle ridotte spese notarili a carico del cliente; inoltre, i mutuatari, una volta estinta la quinta parte del debito, hanno l’opportunità di ridurre la somma ipotecata.

Infine, possono estinguere anticipatamente il mutuo e una volta risolto il contratto, l’ipoteca sull’immobile viene cancellata in automatico, il che snellisce di molto le pratiche.

Differenze principali tra Mutuo Fondiario e Mutuo Ipotecario

Punto in comune tra le due tipologie di mutuo è la necessaria iscrizione di un’ipoteca sull’immobile e che la stessa sia posta a garanzia del pagamento del debito.

Volendo, tuttavia, definire, in sintesi, le principali differenze tra le due tipologie di mutuo, osserviamo che:

Finalità

La prima differenza è la finalità.

Il mutuo fondiario infatti è finalizzato all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione della prima casa, mentre quello ipotecario può essere concesso per acquistare o ristrutturare la seconda abitazione o per consolidare dei debiti.

Valore

La seconda è il valore della somma erogata.

Il mutuo fondiario incontra infatti il limite dell’80% del valore dell’immobile, mentre per quello ipotecario, in teoria, la banca può decidere anche di finanziare l’intero importo per l’acquisto della casa, corrispondente al 100% del valore del bene.

Condizioni

La terza è rappresentata dalle condizioni generali del contratto.

I mutui fondiari infatti presentano tassi d’interesse agevolati, spese notarili più basse e maggiori vantaggi fiscali rispetto al mutuo ipotecario. Inoltre le banche non subiscono la revocatoria fallimentare, per cui la banca gode di maggiori garanzie in caso di mutuo fondiario.

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