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Mutuo Ipotecario: definizione, come funziona e caratteristiche
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Mutuo Ipotecario

Il mutuo è un negozio giuridico la cui definizione esatta ci viene fornita dall’art. 1813 del c.c. che recita testualmente:

Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Andiamo oltre però la definizione tecnica e cerchiamo di capire cosa voglia dire più nello specifico.

In cosa consiste un mutuo?

In termini correnti il mutuo è un contratto tramite il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, in credito o prestito una somma di denaro (o una quantità di beni fungibili), che l’altra parte si obbliga a restituire alla scadenza con altrettante cose della stessa specie, qualità o valore; generalmente, viene utilizzato dal contraente per l’acquisto di beni o servizi.

Nella stragrande maggioranza dei casi la sottoscrizione di un contratto di mutuo è finalizzata all’acquisto di immobili, ma può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile e per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Ed è proprio nella finalità cui è diretto il contratto di mutuo che si concretizza la differenza sostanziale tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario. Vediamola insieme!

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Differenza tra Mutuo Fondiario e Mutuo Ipotecario

Mutuo Fondiario

Il mutuo fondiario è un finanziamento erogato esclusivamente per l’acquisto, la costruzione, 0 ristrutturazione della prima casa, ovvero dell’abitazione principale del richiedente.

Il piano di ammortamento può avere una durata minima di 18 mesi e massima di 30 anni.

Già da ciò si evince che l’ambito entro il quale si può richiedere questa tipologia di mutuo è ristretto, a partire dal fatto che l’immobile da finanziare deve risultare come c.d. “prima casa”.

L’importo da erogare inoltre non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile.

A garanzia di una eventuale insolvenza è necessario iscrivere un’ipoteca sull’immobile acquistato.

Mutuo Ipotecario

Il mutuo ipotecario invece è un finanziamento da 5 a 30 anni e viene prevalentemente utilizzato per l’acquisto della casa, non importa se prima o seconda casa, se si tratti o meno dell’abitazione principale, e può essere usato anche per altre finalità, ad esempio per il consolidamento dei debiti.

Come si vede, il mutuo ipotecario non prevede le limitazioni del mutuo fondiario: i soli limiti, infatti, sono quelli quelli dettati dalla banca in merito alla solvibilità del singolo cliente, e può essere erogato anche per somme superiori rispetto al limite dell’80% del valore dell’immobile.

Punto in comune tra le due tipologie di mutuo è la necessaria iscrizione di un’ipoteca sull’immobile e che la stessa sia posta a garanzia del pagamento del debito.

Volendo definire, in sintesi, le principali differenze tra le due tipologie di mutuo, osserviamo che:

  • Ammontare concesso: nel caso di mutuo fondiario non può superare l’80% del valore del bene immobile concesso in garanzia, nel caso di mutuo ipotecario tale limite non si applica, ed in teoria la banca può decidere anche di finanziare l’intero importo per l’acquisto della casa.
  • Finalità: il mutuo fondiario può essere concesso solo per l’acquisto della c.d. “prima casa”, il mutuo ipotecario può essere concesso anche per finalità diverse da questa (ristrutturazione, consolidamento del debito, ecc…).
  • Oneri e spese: l’accensione di un mutuo fondiario, rispetto a quello ipotecario, prevede spese notarili inferiori e possibilità di usufruire di tassi di interesse agevolati.

Caratteristiche generali del mutuo ipotecario

Andiamo ora ad esaminare un po’ più nel dettaglio quelle che sono le caratteristiche del mutuo ipotecario.

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio – lungo termine (supera infatti i 5 anni) ed è effettuato generalmente per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, ma anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

Il mutuatario rimborsa l’istituto erogante tramite il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.

In caso di insolvenza da parte del mutuatario, ovvero di mancato pagamento delle rate, il mutuante (istituto bancario o intermediario finanziario) può avvalersi del “diritto di rivalsa” sul bene su cui grava l’ipoteca, che diventa perciò la garanzia sul prestito.

L’immobile diventa, infatti, uno strumento di tutela per la banca che concede il mutuo, la quale – in caso di insolvenza conclamata e nei tempi e modi dovuti per legge – potrà espropriare e vendere il bene (il cosiddetto “diritto di prelazione”).

Si definisce ipotecario, quindi, proprio perché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato.

La registrazione dell’ipoteca, così come la stipula del contratto di mutuo, sono affidate esclusivamente al notaio, ed i relativi oneri e spese gravano sul mutuatario.

L’ipoteca sull’immobile deve essere registrata nel Registro degli Immobili, che è posizionato nel Comune dove è situato l’immobile ed ha effetto per 20 anni dalla sua definizione; oltre questo periodo, se non viene rinnovata, l’efficacia dell’iscrizione cessa.

Si parla infatti di iscrizione del mutuo per indicare il suo effettivo inizio.

Come funzionano gli interessi nei mutui ipotecari?

Il mutuo ipotecario – come ad esempio il mutuo prima casa – non è esente da interessi: essi vengono stabiliti nel piano di rimborso concordato (il piano di ammortamento).

Il prezzo del finanziamento perciò oltre all’importo richiesto, è composto dall’EURIBOR per il tasso variabile e dall’IRS per il tasso fisso, ma anche dallo spread, una maggiorazione che rappresenta il vero guadagno della banca.

Un mutuo ipotecario infatti può essere:

  • a tasso fisso: il cliente corrisponde all’istituto di credito sempre lo stesso interesse; ciò comporta che anche l’importo della rata (mensile o semestrale) rimane fisso ed invariato per l’intera durata del finanziamento. Consigliato per andare sul sicuro ed evitare situazioni di innalzamenti improvvisi degli Euribor;
  • a tasso variabile: il cliente paga importi diversi in base all’andamento mensile dei tassi di interesse; varia, pertanto, anche l’importo della rata periodica in pagamento. Consigliato se le variazioni dei tassi Euribor sono convenienti e se l’inflazione non registra picchi elevati.
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