Mutuo come Affitto: come funziona il mutuo con riscatto
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Mutuo come Affitto

Quando si decide di affrontare la spesa relativa all’acquisto di un immobile, generalmente parliamo di prima casa, è giocoforza – a meno che non si abbia tutta la liquidità necessaria – prendere in considerazione la possibilità di accendere un mutuo ipotecario, con tutti i gravami (economici e finanziari) ad esso connessi.

Tuttavia, negli ultimi anni il mercato immobiliare ha dovuto affrontare una crisi non da poco che ha visto notevolmente ridursi il numero delle compravendite, determinandosi, pertanto, la necessità di cercare e trovare delle soluzioni contrattuali alternative per venire incontro proprio a coloro che non possono accollarsi o non riescono ad ottenere il mutuo.

Uno di questi è il cosiddetto affitto con riscatto, noto anche come “rent to buy”, un contratto che può intendersi come una combinazione di diversi contratti (locazione a uso abitativo, preliminare di vendita e opzione).

Come funziona l’Affitto con Riscatto?

Si tratta di una formula piuttosto recente, importata nel nostro Paese dai paesi anglosassoni ed espressamente regolamentata solo nel 2014 con il c.d. decreto “Sblocca Italia” che, all’art. 23, ha disciplinato i c.d. “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

Il mutuo affitto con riscatto è una formula per l’acquisto della prima casa che prevede il pagamento di rate mensili per un certo periodo di tempo, con la possibilità di decidere di acquistarla alla fine del periodo concordato.

E’ un contratto tra il proprietario e l’affittuario, tramite il quale si concorda e blocca il prezzo di un immobile.

Trascorso un determinato periodo, che le parti possono liberamente stabilire (ma che non potrà eccedere i 10 anni), l’affittuario potrà scegliere di acquistare l’abitazione imputando al corrispettivo della vendita una parte del canone indicata nel contratto che diventa, quindi, l’acconto per accendere il mutuo.

La banca fa da garante negli anni di affitto e garantisce l’erogazione del mutuo alla fine del periodo di locazione.

Di norma, dunque, il canone di locazione risulterà più elevato rispetto a quelli previsti per quella tipologia di immobile: le parti definiscono in sede contrattuale la quota che sarà versata a titolo di affitto e l’altra che invece andrà accantonata a titolo di caparra da sottrarre qualora si decida di acquistare la casa.

Ancora, le parti potranno stabilire nel contratto l’eventuale restituzione di parte delle somme versate qualora non si arrivasse all’acquisto.

Dovendo incontrare le esigenze di coloro che non possono permettersi di pagare interessi troppo alti, questo tipo di mutuo è prevalentemente a tasso variabile e rata crescente.

Le variazioni del tasso applicato al prestito ne determinano la durata, accorciandosi o allungandosi a seconda dell’aumento o diminuzione del tasso stesso.

Qualora l’ammortamento del mutuo affitto non dovesse avvenire nel periodo di tempo indicato nel contratto, si potrà procedere – per il rimborso della restante parte – con una maxi rata comprensiva di interessi e quota capitale restante da rimborsare.

Il decreto “Sblocca cantieri” prevede, inoltre, che il contratto di “rent to buy” debba essere trascritto nei registri immobiliari e dovrà, dunque, essere stipulato da un notaio.

Ciò consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy.

La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

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Come richiedere il Mutuo Affitto

Il mutuo come affitto può essere richiesto esclusivamente presso banche, istituti finanziari o altri operatori accreditati; spesso, è inoltre possibile effettuare tutta l’operazione online.

I documenti da presentare, in ogni caso, sono:

  • il codice fiscale per i privati o la partita Iva per i liberi professionisti e per le aziende;
  • la dichiarazione dei redditi o il bilancio aziendale degli ultimi anni;
  • il certificato di vigenza che attesta l’assenza di procedure pendenti in corso;
  • le eventuali garanzie che è possibile presentare, come ad esempio assicurazioni o fidejussioni.

Costi da sostenere per ottenere il Mutuo Affitto con Riscatto

Per ciò che attiene i costi da mettere in conto per questo tipo di operazione, c’è da dire che, pur essendo inferiori in relazione a quelli previsti per l’accensione di un mutuo ipotecario, non sono del tutto esenti.

Infatti, occorre innanzitutto tenere conto della rata di anticipo prevista, il cui importo può oscillare tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile.

A questa si aggiungono l’Iva, l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale, il tasso di interesse previsto sulle rate e il costo delle eventuali assicurazioni richieste.

Infine c’è poi da aggiungere la maxi rata finale, il cui valore è solitamente compreso tra il 15 e il 30% del valore della casa: questa cifra è stabilita al momento della firma del contratto e non subisce variazioni nemmeno se nel corso degli anni cambia il valore dell’immobile.

Vantaggi e Svantaggi del Mutuo Affitto

Il mutuo come affitto può essere una buona soluzione per chi intende diventare proprietario di un immobile ma non è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere ad un mutuo.

Vediamo in sintesi quali sono tutti i vantaggi e gli svantaggi del mutuo affitto.

Vantaggi

  • Prezzo d’acquisto bloccato
  • Spese di affitto recuperate (diventano l’acconto sul rogito)
  • Niente imposte sull’immobile (IMU) che spettano invece al proprietario
  • Agevolazioni fiscali: è possibile dedurre ai fini Irpef i canoni nella misure del 19%, fino a 8mila euro all’anno per le rate e fino a 20mila euro per la maxi rata per il riscatto finale dell’immobile.

Svantaggi

  • Canone mensile più elevato della eventuale rata di mutuo
  • Tasso d’interesse più alto rispetto a quello applicato ai mutui ipotecari
  • Tempo di durata del contratto di leasing immobiliare, generalmente inferiore rispetto alla durata di un mutuo ipotecario
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