Mutuo S.a.l (Stato Avanzamento Lavori): come funziona?
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Mutui S.a.l. (Stato Avanzamento Lavori)

La definizione di mutuo SAL sta a significare una tipologia di finanziamento che può essere erogata nel caso in cui si debba procedere all’acquisto di un immobile che necessiti anche di una ristrutturazione.

L’acronimo SAL, infatti sta a significare Stato Avanzamento Lavori, per cui la somma di denaro richiesta potrà essere disponibile, da parte dell’istituto bancario erogante, sotto forma di erogazioni diverse e solo a seguito di verifica dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti.

Il mutuo SAL è un mutuo ipotecario edilizio destinato sia alle imprese che ai privati che hanno l’esigenza di finanziare una parte della somma relativa all’acquisto dell’immobile e una parte riguardante il costo della ristrutturazione dello stesso bene.

Come funziona il Mutuo Stato Avanzamento Lavori

Questa tipologia di prestito viene concessa solo in caso di costruzione di un’immobile o di ristrutturazioni che richiedono interventi di un certo tipo e che comportano miglioramenti (qualitativi e di valore) dell’immobile che si intende ristrutturare.

Dal punto di vista pratico, gli step da seguire sono i medesimi previsti in caso di mutuo per acquisto di immobile, per cui la banca dovrà valutare la situazione reddituale del richiedente, e quindi definire il piano di ammortamento sulla base di fattori come l’ammontare della cifra, il merito creditizio, la presenza di una o più garanzie e la scelta di un piano di pre-ammortamento.

Ciò che distingue il mutuo SAL dalle altre tipologie di prestito sono i tempi di erogazione della somma mutuata, che, mentre nel mutuo ipotecario tradizionale viene erogata contestualmente al rogito notarile, nel caso di mutuo SAL viene solitamente suddivisa in più tranches.

Nella maggioranza dei casi, la prima tranche viene erogata contestualmente all’acquisto del terreno edificabile o di un immobile allo stato grezzo.

Le successive erogazioni vengono concesse quando un perito di fiducia della banca stabilisce che i lavori sono stati effettuati in linea con il piano di finanziamento stabilito nel contratto.

Generalmente, nella prima tranche l’istituto di credito concede fino all’80% del valore dell’immobile e successivamente altre tranche in base ai lavori svolti.

Nel caso si tratti di costruzione, l’esperto verificherà lo stato di costruzione, l’adeguamento alle normative, l’utilizzo dei materiali e così via.

Nelle ristrutturazioni sarà possibile accertare, ad esempio, l’ampliamento della costruzione mediante sopraelevazioni o aumentando la planimetria esistente che accrescerà il valore economico della costruzione precedente.

La caratteristica del mutuo SAL sta nel piano di pre-ammortamento.

Mentre nel mutuo ipotecario tradizionale, poiché l’erogazione avviene in un’unica soluzione, la quota di interessi, così come la quota capitale, iniziano a decorrere dalla prima rata successiva al rogito notarile, così non è per il mutuo SAL.

In questo caso, infatti, esiste un piano di pre-ammortamento con il quale, per un periodo non superiore ai 36 mesi, il mutuatario restituirà gli interessi relativi alla somma prestata.

A scadenza del pre-ammortamento subentrerà il piano di rientro del capitale effettivamente erogato che comprenderà il valore delle tranche concesse dalla banca.

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Come richiedere un mutuo SAL

Il mutuo di Stato Avanzamento Lavori può essere richiesto esclusivamente presso banche, istituti finanziari o altri operatori accreditati con i quali è necessario stipulare un contratto che definisca tutte le condizioni, tra cui il tasso di interesse, l’ammontare del mutuo, la durata del preammortamento e dell’ammortamento definitivo.

Per definire l’ammontare del prestito è necessario valutare l’entità dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, al fine di identificare il valore complessivo dell’immobile una volta completati gli interventi.

Per tale motivo, per la richiesta di un mutuo SAL è necessario fornire alcuni documenti specifici.

Oltre ai classici documenti da presentare per una tradizionale domanda di mutuo, sarà necessario produrre:

  • i dati dell’impresa che si occuperà dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
  • il preventivo completo dei lavori che dovranno essere effettuati;
  • il progetto edilizio da parte dell’impresa di costruzioni.

Costi da sostenere per il Mutuo Avanzamento Lavori

Appare evidente che i costi relativi all’accensione di questa particolare forma di finanziamento risultino piuttosto elevati, non fosse altro che per i costi legati alla fase di pre-ammortamento e alle perizie da effettuare.

Il perito, infatti, effettuerà tanti sopralluoghi a seconda degli accordi stabiliti fra banca e debitore, facendo così lievitare, in modo esponenziale, il costo dell’intera operazione.

Vantaggi e svantaggi del mutuo SAL

Alla luce di quanto sopra, dobbiamo concludere affermando che richiedere un mutuo SAL presuppone un esborso maggiore di soldi rispetto alla richiesta di un normale mutuo a parità di condizioni.

Pertanto, a meno che non ci si trovi in una situazione particolare che necessiti l’immediato avvio dei lavori, il mutuo SAL, attesi i costi e le tempistiche di erogazione somme, è altamente sconsigliato ai fruitori privati, mentre è il finanziamento ideale per le realizzazioni immobiliari di una certa portata e per le somme economiche ingenti.

Qui di seguito i vantaggi e svantaggi del mutuo Stato Avanzamento Lavori in sintesi.

Vantaggi

  • Finanziamento ideale per somme economiche ingenti

Svantaggi

  • Costi elevati (pre-ammortamento e perizie)
  • Rischi legati alle tempistiche stimate per l’erogazione delle singole tranches di denaro.
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