Mutuo acquisto prima casa

Miriam Perani
Esperta in finanza e utilities

L’80% degli italiani, secondo i dati Istat, vive in una casa di proprietà. Questa percentuale così alta è certamente dovuta al fatto che la casa è considerata un bene prezioso nel nostro Paese, ma soprattutto perché il mutuo prima casa e le agevolazioni fiscali che ne derivano rendono spesso conveniente l’acquisto piuttosto che l’affitto.

Nel testo che segue ti parleremo di cosa si intenda per prima casa, di quali siano le agevolazioni sull’acquisto dell’abitazione, dei requisiti per accedere alle agevolazioni ed accenneremo ai mutui under 36, un tema che potrai approfondire in un’altra guida.

mutuo acquisto prima casa

Cosa si intende per prima casa?

Come ti abbiamo anticipato, acquistare una prima casa ha un significato che nel linguaggio comune solitamente è sinonimo di comprare l’immobile nel quale si andrà a vivere in modo prevalente. Dal punto di vista giuridico però non è esattamente così: la prima casa, dal punto di vista legislativo, è semplicemente l’immobile che si acquista per la prima volta e coincide con il Comune di residenza dell’acquirente.

Prima casa o abitazione principale?

Tuttavia per godere delle agevolazioni relative all’acquisto e di eventuali agevolazioni sul mutuo di acquisto della prima casa, sarà necessario il trasferimento, stabilendo la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In ogni caso non dovrai aver già goduto dei benefici previsti o aver già acquistato un altro immobile sul suolo italiano o estero.

La differenza che intercorre fra prima casa e abitazione principale è determinante anche dal punto di vista fiscale, perché soltanto quando sono presenti entrambe le condizioni è possibile usufruire dell’annullamento dell’imposta IMU.

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Mutuo acquisto prima casa e agevolazioni

I mutui bancari per acquisto prima casa sono numerosi e molto interessanti. In linea di massima è possibile arrivare a coprire fino all’80% del valore commerciale dell’immobile ma, in alcuni casi, potrai ottenere anche il 100% dell’importo.

Considera che anche i tassi di interesse godono generalmente di percentuali più contenute. Per scoprire quale potrebbe essere l’offerta giusta per te, potrai confrontare i preventivi online, proprio per poter scegliere ciò che più corrisponde alle tue esigenze.

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

Dal punto di vista fiscale l’acquisto della prima casa prevede alcune agevolazioni che si differenziano in base alla tipologia di venditore, distinguendo tra acquisto da privati o da un’impresa.

Le agevolazioni per l’acquisto da privati prevedono:

  • imposta di registro: 2%
  • imposta catastale: 50 euro
  • imposta ipotecaria: 50 euro

Se invece acquisti da un’impresa soggetta a IVA potrai usufruire di:

  • IVA al 4%
  • imposta di registro: 200 euro
  • imposta catastale: 200 euro
  • imposta ipotecaria: 200 euro

L’IMU invece non andrà versata esclusivamente se la tua prima casa è anche la tua residenza. Dovrai invece pagarla se, pur vivendo nello stesso Comune dell’immobile di proprietà, hai deciso di vivere in una seconda casa o in affitto.
L’imposta sostitutiva sarà invece allo 0,25%.

In merito alle detrazioni specifiche per il mutuo, considera il mutuo prima casa consente una riduzione sull’Irpef sugli interessi passivi.

I requisiti

Vediamo quindi quali sono le caratteristiche che dovrai possedere per ottenere le agevolazioni previste per il mutuo prima casa:

  • l’immobile deve essere situato nel Comune di residenza dell’acquirente, il quale ha 18 mesi di tempo per trasferirsi nel caso in cui abitasse altrove. La dichiarazione di trasferimento avviene in fase di rogito e le tempistiche utili partono da quel momento. Le agevolazioni valgono anche se nel Comune svolgi la tua attività lavorativa oppure di volontariato in modo prevalente. Se invece ti trasferisci dall’estero per lavoro, sarà ritenuto un requisito valido la residenza del tuo datore di lavoro. Questa regola non viene applicata se sei inscritto all’AIRE (ovvero Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero), oppure se appartieni alle Forze armate o di Polizia.
  • Non devi essere titolare, o avere usufrutto, diritto di proprietà e nuda proprietà di un altro immobile sul territorio nazionale, a meno che questo non venga venduto entro un anno dalla stipula del contratto di acquisto della prima casa. Anche questa clausola dovrà essere inserita nel contratto d’acquisto.
  • Non puoi rivendere o donare l’immobile prima dello scadere dei 5 anni dall’atto di acquisto
  • L’abitazione non potrà essere di lusso, ovvero rientrare negli immobili che risultino tali da dati catastali. In tal caso non ti sarà possibile usufruire dei benefici che riguardano l’acquisto della prima casa. Approfondiamo questo aspetto.

Immobili esclusi dalle agevolazioni prima casa

Ti abbiamo detto che non tutti gli immobili possono essere ritenuti idonei all’agevolazione mutuo prima casa e questo dipende dalla categoria catastale alla quale appartengono.

Gli immobili sono registrati con delle serie precedute dalla lettera A e seguite da un numero. Vengono quindi esclusi automaticamente dalle agevolazioni per la prima casa gli immobili delle categorie:

  • A/1: abitazione di tipo signorile
  • A/8: abitazione in villa
  • A/9: palazzo o castello di pregio e rilevanza storica.

Le agevolazioni vengono sospese in caso di decadenza dei requisiti fondamentali richiesti, ovvero se non trasferisci la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro i 18 mesi previsti, se vendi la casa prima dello scadere dei 5 anni, se non vendi la casa che hai acquistato precedentemente usufruendo dei benefici legati a queste agevolazioni.

Non è necessario invece vendere l’immobile che già possiedi se questo risulta inagibile o inadatto per esigenze ritenute estremamente importanti (disabilità o eventi naturali che lo abbiano reso inutilizzabile).

Concludiamo con un particolare tipo di agevolazione sui mutui, che approfondiamo in una pagina del sito.

Mutuo Under 36

Le agevolazioni mutuo prima casa sono ancora più favorevoli nel caso dei giovani che abbiano meno di 36 anni. Tassi di interesse, benefici fiscali e quota di copertura godono di ulteriori sconti se appartieni a questa categoria.

Questo è possibile grazie a un fondo di garanzia statale che interviene qualora il reddito non fosse ritenuto solido, perché dipendente da un contratto di lavoro atipico oppure in presenza di un modello ISEE molto basso o di altre caratteristiche ritenute significative per la concessione del mutuo prima casa.

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